• الرئيسية
• أخبار مصر

يحرص كثير من المواطنين على التأكد من سلامة الأوراق القانونية قبل شراء شقة سكنية، لتجنب النزاعات المتعلقة بالملكية أو التعرض لمشكلات قانونية بعد إتمام عملية البيع، خاصة في ظل اختلاف إجراءات نقل الملكية وتسجيل العقارات وفقًا لطبيعة كل حالة.

ويحدد قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 وتعديلاته، ومن بينها القانون رقم 9 لسنة 2022، الإطار القانوني لإجراءات تسجيل العقارات، وهو ما يجعل مراجعة المستندات المتعلقة بالوحدة والبائع خطوة مهمة قبل توقيع العقد وسداد الثمن.

7 مستندات يجب مراجعتها قبل شراء شقة

1- سند ملكية الشقة

يأتي سند الملكية في مقدمة الأوراق التي يجب مراجعتها قبل الشراء، للتأكد من الأساس القانوني لملكية البائع للشقة، سواء كان عقدًا مشهرًا أو مستندات تثبت انتقال الملكية إليه وفقًا للوضع القانوني للعقار.

2- عقود البيع السابقة وتسلسل الملكية

إذا انتقلت الشقة بين أكثر من مالك، فمن الضروري مراجعة العقود والمستندات التي توضح تسلسل انتقالها إلى البائع الحالي، والتأكد من سلامة المستندات المتاحة ومدى اتساقها مع بعضها، خاصة في العقارات التي لم تُستكمل إجراءات تسجيلها بالشهر العقاري.

3- بطاقة الرقم القومي والتوكيلات الرسمية

ينبغي مراجعة بطاقة الرقم القومي للبائع، ومطابقة بياناته مع البيانات الواردة في عقد البيع وسند الملكية.

وفي حالة البيع عن طريق وكيل، يجب الاطلاع على التوكيل والتحقق من سريانه ونطاق الصلاحيات الممنوحة للوكيل، ومدى جواز إتمام التصرف المطلوب بموجبه.

4- مستندات الشهر العقاري والتسجيل

تساعد المستندات الصادرة عن جهة الشهر العقاري المختصة في التحقق من بيانات التسجيل المتاحة للعقار، بحسب حالته القانونية.

ويجب التفرقة بين العقد المسجل والعقد العرفي، وكذلك دعوى صحة التوقيع وحكم صحة ونفاذ العقد، إذ تختلف الآثار القانونية لكل منها، ولا يُعد أي منها بديلًا مطابقًا للتسجيل الرسمي.

5- رخصة البناء والمستندات الخاصة بالمبنى

تتضمن مراجعة الوضع القانوني للشقة الاطلاع على رخصة البناء والمستندات الصادرة عن الجهة الإدارية المختصة، للتحقق من بيانات المبنى والترخيص الصادر له.

ويُفضل التأكد من مدى مطابقة المبنى للترخيص، ومراجعة الوضع القانوني للأدوار والتعديلات القائمة، خاصة عند وجود مخالفات أو تغييرات في الاستخدام.

6- مستندات تخصيص الأرض والتعاقد مع المطور العقاري

عند شراء وحدة داخل مشروع عقاري جديد، يجب مراجعة المستندات التي تثبت الأساس القانوني للمشروع وحق المطور في التصرف في الوحدات، وفقًا لطبيعة المشروع والجهة صاحبة الولاية على الأرض.

كما ينبغي الاطلاع على عقد الوحدة وشروط السداد والتسليم، ومطابقة بيانات الشقة الواردة فيه مع المستندات الخاصة بالمشروع.

7- عقد البيع وبيانات الوحدة والثمن

يجب أن يتضمن عقد البيع بيانات واضحة عن البائع والمشتري، ووصف الشقة محل البيع، والثمن المتفق عليه، وطريقة السداد، ومواعيد التسليم، والالتزامات المتبادلة بين الطرفين.

كما ينبغي التأكد من تطابق بيانات الوحدة مع سند الملكية والمستندات الأخرى، وتحديد الإجراءات اللازمة لاستكمال تسجيلها وفقًا لحالتها القانونية.

ما المستندات المطلوبة لتسجيل الشقة بالشهر العقاري؟

ينظم قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946، وتعديلاته، إجراءات تسجيل العقارات في مصر، ومن بينها التعديلات الواردة بالقانون رقم 9 لسنة 2022، التي استهدفت تيسير إجراءات التسجيل.

وتشمل المستندات المرتبطة بطلب التسجيل، بحسب نوع الطلب والحالة القانونية للعقار، نموذج طلب الشهر، وصورة بطاقة الرقم القومي لمقدم الطلب وأطراف التعامل، والسند القانوني لطلب التسجيل، وبيان الرفع المساحي المعتمد، إلى جانب المستندات الإضافية التي تتطلبها الحالة المعروضة.

وتختلف الأوراق المطلوبة من حالة إلى أخرى، لذلك يُنصح بمراجعة مأمورية الشهر العقاري المختصة للتعرف على المستندات والإجراءات اللازمة قبل تقديم الطلب.

نصائح مهمة قبل شراء شقة سكنية

لتقليل مخاطر النزاعات العقارية، يُنصح باتباع عدد من الخطوات قبل إتمام الشراء، أبرزها:

• مراجعة سند الملكية وتسلسل العقود السابقة.
• التحقق من شخصية البائع وأحقيته القانونية في التصرف.
• مراجعة التوكيلات الرسمية، إن وجدت.
• التأكد من الوضع القانوني للمبنى ورخصة البناء.
• مراجعة التزامات السداد والتسليم وأي مستحقات مرتبطة بالوحدة.
• الاستعانة بمحامٍ متخصص في العقارات لفحص المستندات وتحديد مدى إمكانية تسجيل الوحدة.

وتظل مراجعة المستندات القانونية قبل شراء الشقة من أهم الخطوات لحماية حقوق المشتري، مع ضرورة عدم الاكتفاء بتوقيع عقد البيع وحده، والتحقق من الوضع القانوني للعقار والإجراءات اللازمة لنقل الملكية وتسجيلها رسميًا.