هل شقتك معفاة من الضريبة العقارية؟ اعرف الشروط والحساب بالتفصيل
تتصدر الضريبة العقارية في مصر 2026 اهتمامات ملاك الوحدات السكنية والتجارية والإدارية، خاصة مع التعديلات الأخيرة المتعلقة بحد الإعفاء الخاص بالمسكن الرئيسي، إلى جانب اختلاف الالتزامات الضريبية وفقًا لطبيعة العقار واستخدامه.
وتتعدد الالتزامات الضريبيةتُفرض الضريبة العقارية سنويًا على العقارات المبنية والجاهزة للاستخدام، وتشمل الشقق والفلل والمحلات والمكاتب والوحدات الإدارية المرتبطة بالعقارات في مصر، أبرزها الضريبة العقارية السنوية على ملكية العقار، وضريبة التصرفات العقارية عند البيع أو نقل الملكية، فضلًا عن ضريبة إيرادات الثروة العقارية التي ترتبط بالدخل الناتج عن تأجير الوحدات.
ما قيمة الضريبة العقارية؟
تُفرض الضريبة العقارية سنويًا على العقارات المبنية والجاهزة للاستخدام، وتشمل الشقق والفلل والمحلات والمكاتب والوحدات الإدارية والشاليهات، سواء كانت مشغولة أو خالية، وفقًا للقواعد المنظمة.
وتبلغ النسبة الأساسية للضريبة 10% من صافي القيمة الإيجارية السنوية المقدرة للعقار، بعد خصم نسبة مصروفات الصيانة، والتي تبلغ 30% للوحدات السكنية و32% للوحدات غير السكنية.
وتحدد لجان الحصر والتقدير التابعة لمصلحة الضرائب العقارية القيمة الإيجارية للعقار وفقًا لمجموعة من المعايير، من بينها الموقع ومستوى البناء والتشطيب والمرافق والخدمات المحيطة.
100 ألف جنيه.. حد الإعفاء للمسكن الرئيسي
رفعت تعديلات 2026 حد الإعفاء الخاص بالمسكن الرئيسي إلى 100 ألف جنيه من صافي القيمة الإيجارية السنوية، بدلًا من 24 ألف جنيه سابقًا.
ويستفيد من الإعفاء المسكن الرئيسي للمالك وأسرته، بشرط توافر الضوابط القانونية وعدم تجاوز صافي القيمة الإيجارية السنوية الحد المقرر.
ولا يشمل هذا الإعفاء الوحدات الإضافية المملوكة للشخص، مثل الشقق الاستثمارية أو الشاليهات أو الوحدات الأخرى غير المخصصة كمسكن رئيسي.
من الملزم بسداد الضريبة العقارية؟
يُعد مالك العقار أو صاحب حق الانتفاع أو الاستغلال هو المكلف قانونًا بسداد الضريبة العقارية، بينما لا يتحمل المستأجر العادي مسؤولية السداد أمام مصلحة الضرائب العقارية باعتباره مالكًا.
وتستحق الضريبة سنويًا، ويمكن سدادها على قسطين متساويين، وفقًا للقواعد والمواعيد المنظمة للسداد.
هل تختلف ضريبة الإيجار عن الضريبة العقارية؟
نعم، إذ إن كل ضريبة ترتبط بوعاء مختلف.
فالضريبة العقارية ترتبط بملكية العقار، بينما تخضع إيرادات التأجير لضريبة إيرادات الثروة العقارية وفقًا لقواعد قانون ضريبة الدخل.
وبالتالي، قد يخضع مالك العقار لأكثر من التزام ضريبي في الوقت نفسه إذا كان العقار مملوكًا له ومؤجرًا للغير.
ما العقارات المعفاة من الضريبة؟
تتضمن الفئات التي لا تخضع للضريبة العقارية، وفقًا للقواعد المنظمة، عددًا من العقارات المخصصة للمنفعة العامة، ودور العبادة، وبعض المؤسسات التعليمية والصحية غير الهادفة للربح، والجمعيات الخيرية المسجلة قانونًا في حدود نشاطها.
كما لا تخضع المباني التي ما زالت تحت الإنشاء للضريبة العقارية، على أن يبدأ الخضوع بعد اكتمالها وجاهزيتها للاستخدام.
هل تختلف الضريبة من عقار إلى آخر؟
رغم ثبات نسبة الضريبة الأساسية، فإن القيمة المستحقة تختلف من عقار إلى آخر، بسبب اختلاف القيمة الإيجارية المقدرة بحسب موقع العقار وطبيعته ومستوى التشطيب والخدمات المتاحة.
وبالتالي، قد تختلف الضريبة المستحقة على وحدتين متقاربتين في المساحة إذا كانتا في منطقتين مختلفتين أو تختلفان في القيمة الإيجارية المقدرة.
ويحق للمكلف الاعتراض على التقديرات الضريبية وفق الإجراءات والمواعيد القانونية المقررة، إذا لم يتفق مع القيمة الإيجارية التي حددتها لجان التقدير.
هل الوحدة الثانية أو الشاليه معفيان من الضريبة؟
لا، إذ يقتصر حد الإعفاء البالغ 100 ألف جنيه على المسكن الرئيسي فقط.
وبالتالي، تخضع الوحدة الثانية، سواء كانت شقة استثمارية أو شاليهًا صيفيًا أو وحدة أخرى، للضريبة وفق القواعد المقررة، دون الاستفادة من إعفاء المسكن الرئيسي.
فعلى سبيل المثال، إذا بلغت القيمة الإيجارية السنوية لشاليه 200 ألف جنيه، وبعد خصم 30% لمصروفات الصيانة تصبح القيمة الصافية 140 ألف جنيه، وتكون الضريبة الأساسية 14 ألف جنيه سنويًا بنسبة 10%.
شروط الاستفادة من إعفاء المسكن الرئيسي
تتطلب الاستفادة من الإعفاء توافر عدد من الشروط، أبرزها أن تكون الوحدة هي المسكن الرئيسي للمالك ومحل إقامة أسرته فعليًا، وألا تكون وحدة ثانية أو خالية أو مؤجرة.
كما يجب ألا يتجاوز صافي القيمة الإيجارية السنوية للوحدة حد الإعفاء البالغ 100 ألف جنيه.
ويتعين على المالك تقديم الطلب والمستندات المطلوبة إلى المأمورية المختصة للاستفادة من الإعفاء وفق الإجراءات المحددة.
كيف تختلف الضريبة من منطقة إلى أخرى؟
تختلف القيمة المستحقة من منطقة لأخرى نتيجة اختلاف القيمة الإيجارية المقدرة للعقارات.
ففي المناطق ذات القيم العقارية والإيجارية المرتفعة، مثل بعض مناطق القاهرة الجديدة والزمالك والمعادي، تكون القيمة الإيجارية المقدرة أعلى، وهو ما قد يؤدي إلى ارتفاع الضريبة المستحقة.
وفي المقابل، قد تقع بعض الوحدات الموجودة في المناطق المتوسطة أو الشعبية ضمن حد الإعفاء، بحسب القيمة الإيجارية الصافية المقدرة.
أما الوحدات الموجودة في مناطق المصايف والساحل الشمالي، فتخضع للقواعد نفسها إذا لم تكن مسكنًا رئيسيًا للمالك.
طريقة حساب الضريبة على المحلات والوحدات الإدارية
تخضع الوحدات غير السكنية، مثل المحلات والمكاتب والوحدات الإدارية، لقواعد تختلف عن الوحدات السكنية فيما يتعلق بنسبة خصم مصروفات الصيانة وحد الإعفاء.
وتبلغ نسبة خصم الصيانة للوحدات غير السكنية 32%.
فإذا بلغت القيمة الإيجارية السنوية لمحل أو وحدة إدارية 120 ألف جنيه، يتم خصم 32%، لتصبح القيمة الصافية 81.6 ألف جنيه.
وبعد خصم حد الإعفاء المقرر، تُحسب الضريبة على القيمة الخاضعة، وفقًا للنسبة القانونية.
مثال على حساب الضريبة العقارية للشقة السكنية
إذا بلغت القيمة الإيجارية السنوية المقدرة لشقة سكنية 150 ألف جنيه، يتم خصم 30% مقابل مصروفات الصيانة، لتصبح القيمة الصافية 105 آلاف جنيه.
وبعد خصم حد الإعفاء البالغ 100 ألف جنيه، تصبح القيمة الخاضعة للضريبة 5 آلاف جنيه، وباحتساب نسبة 10% تصل الضريبة السنوية إلى 500 جنيه قبل أي خصم للسداد في الموعد.
وبحسب هذه المعادلة، إذا بلغت القيمة الإيجارية السنوية للشقة 142 ألف جنيه أو أقل، فإن صافي القيمة بعد خصم 30% سيكون 99.4 ألف جنيه أو أقل، وبالتالي يقع ضمن حد الإعفاء البالغ 100 ألف جنيه.